无视政府警告,房价为何继续坐火箭?

Kenny Lyu
无视政府警告,房价为何继续坐火箭?

新西兰西太平洋银行首席经济学家Dominick Stephens表示:到2021年中,新西兰房价涨幅可能达到15%,与房市最火爆的2016年持平。也就是说,当前人们看到的房市繁荣还只是开始。

最新房地产数据强劲得让人难以置信:10月住房价格录得史上第二高月度涨幅,跟去年相比上涨了13.6%。在这一背景下,储备银行依然通过了贷款融资计划(FLP),此举将推动银行进一步调低房贷利率。

西太平洋银行一直密切关注房价和利率的联动关系。我们认为,今年的房价走势正在清晰验证我们的观点:是利率——而不是人口增长或住房供应——决定着房价走势。最近几个月净移民已事实上归零,蓬勃发展的建筑业也在增加住房供应,但房价无视后两者的拖曳继续上行。我们认为除非政府采取调控措施,房地产市场还将继续繁荣,明年年初房价有望实现两位数增长。当然,这也意味着房价(再次)成为严峻的政治和社会问题。

储备银行的态度是我们关注的焦点。上周在《货币政策声明》中,储备银行承认住房市场表现出人意料以及经济数据好于预期。尽管如此,FLP计划依然如期落地,而FLP本质上是中央银行给各大商业银行提供超低息或无息贷款,鼓励银行更多放贷。

根据当前协议,银行可以向储备银行拆借占放贷总额4%的资金,拆借利率以OCR利率为准,期限为三年;如果银行增加放贷,就能再多拆借2%的资金。换而言之,银行的资产负债表每增加1纽币贷款,就能向储备银行多借入50纽分。

我们惊讶的发现,储备银行没有给FLP带上任何附加条件,也就是说没有引导银行远离房地产市场和更多支持实体经济。

FLP计划的推出,有望令市场房贷利率再降25个基点,进一步加大房价上行的风险。

interest rate falling

当然,房市过热已经引起决策者的注意。这也是为什么储备银行放风、称明年可能恢复贷款价值比(LVR)的原因。重新引入LVR,意味着储备银行将打破对LVR一年不设限的承诺。

如何理解储备银行的态度?我们认为,储备银行仍将就业和实现既定通胀目标作为所有政策的前提,哪怕它们可能导致房地产泡沫。房市过热只是货币刺激的副产品,在主产品出来之前都是可以被容忍的。新西兰经济依然有陷入衰退的可能,如有必要储备银行将毫不犹豫的提供更多刺激。(在最新《货币政策声明》中,央行官员也表示对目前已生效的刺激水平感到满意,可见经济才是政策目标)

西太平洋银行修正了对失业率的预测。明年年初新西兰的失业率有望达到6.2%的峰值,与金融危机高峰期基本持平,但远低于市场在新冠疫情爆发时的预期。

首席经济学家 Dominick Stephens表示,除旅游相关产业,全国绝大部分行业都已复苏。新西兰在抗疫上取得的成功是国内经济快速修复的重要原因。而亚洲的抗疫成功也为新西兰的农业出口提供了有力支撑。

他说,从年初到现在推出的货币和财政刺激政策“为一些关键经济部门(包括房地产市场)注入了强大的需求”。

房市的上涨可能还不会停。

housing market booming

注:本文仅代表西太平洋银行经济学家团队观点,西太平洋银行不保证观点的真实性和有效性。本文内容仅供参考之用,不应视为投资建议或交易策略。西太平洋银行对本文内容或任何与此相关产生的任何情况所引发的任何损失一概不负任何责任。

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